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Balcon vitré en copropriété à Adana : accord et règles
Quand on veut faire installer un balcon vitré dans un immeuble, la première question est presque toujours la même : « Dois-je demander l'accord de mes voisins ? » La réponse courte est oui. Dans cet article, nous expliquons pas à pas combien de signatures il faut, ce que change le règlement de gestion, ce qu'il faut faire si vous êtes locataire et à quoi faire attention si votre balcon abrite une chaudière murale (kombi).
En bref
- Un balcon vitré pliant ne demande pas de permis de construire à la mairie, mais, au regard du droit de la copropriété, il exige le consentement écrit d'au moins quatre cinquièmes de l'ensemble des copropriétaires.
- Les quatre cinquièmes se calculent sur le nombre total de lots indépendants de l'immeuble, et non sur les personnes présentes à la réunion.
- S'il y a une chaudière sur le balcon, une entreprise de gaz naturel certifiée et la société de distribution doivent intervenir avant la fermeture.
Pourquoi un balcon vitré concerne-t-il les voisins ?
L'intérieur du balcon appartient à votre logement et vous l'utilisez. Mais le mur extérieur qui entoure le balcon, la ligne du garde-corps et l'aspect extérieur de l'immeuble appartiennent en commun à tous les copropriétaires. Le balcon vitré est posé sur votre balcon, mais le résultat se voit sur la façade commune.
L'article 19 de la Loi n° 634 sur la copropriété (Kat Mülkiyeti Kanunu) règle clairement ce point : un copropriétaire ne peut pas faire réaliser de construction, de réparation, d'installation ou de modification dans les parties communes sans le consentement écrit de quatre cinquièmes de l'ensemble des copropriétaires. Les tribunaux considèrent que la fermeture d'un balcon par du verre entre dans ce cadre.
Pas de permis nécessaire, mais un accord est nécessaire
L'erreur la plus fréquente consiste à confondre deux règles distinctes.
L'article 59 du Règlement d'urbanisme des zones planifiées (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) range les panneaux de verre pliants et ouvrants posés sur les balcons parmi les travaux qui ne demandent pas de permis de construire. Vous n'avez donc pas de permis à demander à la mairie.
Mais cette dispense ne règle que la relation entre vous et la mairie. Votre relation avec vos voisins relève de la loi sur la copropriété. Dans une décision du 23.03.2026 (E. 2025/9753, K. 2026/4726), la Cour de cassation turque (Yargıtay), 5e chambre civile, a rejeté l'argument selon lequel « le règlement d'urbanisme n'exige pas de permis, donc l'accord des voisins n'est pas nécessaire » et a confirmé la décision ordonnant la remise en état d'origine.
Ce qu'il faut retenir
L'absence de permis municipal ne veut pas dire que l'accord des voisins n'est pas nécessaire. Ce sont deux règles distinctes, et il faut respecter les deux.
Un système pliant et démontable change-t-il quelque chose ?
On entend souvent dire qu'un balcon vitré pliant et démontable « n'est pas une construction fixe » et qu'il n'a donc pas besoin d'accord. Les décisions récentes de la Cour de cassation ne soutiennent pas cette opinion.
Dans sa décision du 22.04.2025 (E. 2024/10743, K. 2025/6062), la 5e chambre civile de la Cour de cassation a confirmé la remise en état d'origine d'un balcon fermé par du verre sans le consentement écrit de quatre cinquièmes des copropriétaires. La décision souligne que l'obligation de respecter le projet architectural approuvé relève de l'ordre public et que le tribunal la prend en compte d'office. Dans la même affaire, il a été admis que le fait que le balcon du demandeur soit lui aussi fermé ne l'empêchait pas d'intenter l'action.
Comment calculer les quatre cinquièmes ?
Les quatre cinquièmes se calculent sur le nombre total de lots indépendants (copropriétaires) de l'immeuble, et non sur le nombre de personnes présentes à la réunion. Par exemple, dans un immeuble de 20 appartements, le consentement écrit d'au moins 16 copropriétaires est nécessaire, même si 10 personnes seulement viennent à la réunion.
Combien de signatures faut-il ?
Dans un immeuble de 20 lots, l'accord écrit d'au moins 16 copropriétaires est nécessaire.
Quatre cinquièmes du total, arrondis à l'unité supérieure. On compte le nombre total de lots, pas le nombre de présents à l'assemblée.
Le consentement écrit peut être recueilli de deux façons :
Décision de l'assemblée des copropriétaires
Le sujet est inscrit clairement à l'ordre du jour. La décision est portée au registre des décisions et les copropriétaires qui votent pour la signent. Le procès-verbal doit montrer clairement qui a signé au nom de quel lot indépendant.
Formulaire de consentement séparé
Pour les copropriétaires qui ne peuvent pas venir à la réunion, les signatures sont recueillies une à une sur un texte qui décrit le type, la couleur et le type de verre du système à installer. Les textes signés sont remis à la gestion et conservés.
Que dit le règlement de gestion ?
Selon l'article 28 de la loi sur la copropriété, le règlement de gestion est un contrat qui lie tous les copropriétaires, y compris ceux qui achètent un logement plus tard. Lire le règlement de gestion doit être la première chose à faire avant de commander un balcon vitré. Trois situations sont possibles :
Le règlement autorise sous certaines conditions
Appliquez exactement le système, la couleur et les limites décrits dans le règlement. Demandez une confirmation écrite à la gestion. Si la formulation du règlement n'est pas claire, documenter malgré tout le consentement des quatre cinquièmes reste la voie la plus sûre.
Le règlement l'interdit
Une interdiction ne peut pas être levée sans modifier le règlement de gestion. Selon l'article 28 de la loi, la modification du règlement de gestion exige le vote de quatre cinquièmes de l'ensemble des copropriétaires.
Le règlement ne dit rien
La règle générale s'applique : le consentement écrit d'au moins quatre cinquièmes de l'ensemble des copropriétaires doit être obtenu.
Vérifiez votre propre situation
Répondez à quelques questions courtes ci-dessous. Nous vous montrerons l'ordre des étapes qui vous convient.
Vérifiez votre situation
Que se passe-t-il si un voisin ou la gestion s'oppose ?
Si un balcon vitré est réalisé sans le consentement requis, une action peut être intentée pour atteinte aux parties communes. N'importe quel copropriétaire peut l'intenter seul, quelle que soit sa quote-part de terrain (arsa payı). Que les autres voisins soient satisfaits ou restent silencieux n'y change rien.
Depuis le 1er septembre 2023, dans les litiges nés de la loi sur la copropriété, il est obligatoire de saisir un médiateur avant d'intenter une action (Loi n° 6325, art. 18/B). Si aucun accord n'est trouvé en médiation, l'affaire est jugée par le tribunal civil de paix (sulh hukuk mahkemesi) du lieu où se trouve le bien.
Si le tribunal constate une violation, il peut ordonner la dépose du balcon vitré et la remise en état d'origine. Dans ce cas, ce n'est pas seulement l'argent payé pour le balcon vitré qui entre en jeu, mais aussi les frais de procédure et les honoraires d'avocat de la partie adverse.
Ce qu'il faut retenir
Construire sans accord peut être à la fois plus cher et plus fatigant que de demander l'accord dès le départ. Parlez à vos voisins avant l'installation.
Si vous êtes locataire
Selon l'article 321 du Code turc des obligations (Türk Borçlar Kanunu), le locataire ne peut faire des rénovations et des modifications dans le bien loué qu'avec le consentement écrit du bailleur. Vous devez donc d'abord obtenir l'autorisation écrite de votre propriétaire.
L'accord du propriétaire ne remplace pas le consentement des quatre cinquièmes des autres copropriétaires. La personne responsable devant l'assemblée des copropriétaires est le propriétaire. La demande doit donc être transmise à la gestion par le propriétaire, et l'installation ne doit commencer qu'après l'obtention des deux accords.
Ce qui se passe à la fin du bail est réglé dans le même article. Le bailleur qui a donné son consentement écrit à la modification ne peut pas exiger la remise en état d'origine, sauf convention écrite contraire. Le locataire ne peut pas non plus réclamer d'indemnité pour la plus-value créée par la modification, sauf convention contraire. Il est préférable pour les deux parties de régler par écrit, dès le départ, les frais et la dépose.
S'il y a une chaudière sur le balcon
À Adana, une grande partie des chaudières murales se trouvent sur des balcons ouverts. Quand un balcon ouvert est fermé, il devient un espace clos au regard de la réglementation sur le gaz naturel. D'après les informations sur l'installation intérieure d'Aksa Doğalgaz, la société de distribution de gaz naturel d'Adana :
D'abord une entreprise certifiée
Avant les travaux de fermeture, il faut s'adresser à une entreprise certifiée et informer la société de distribution. Le projet de travaux doit être préparé et soumis à l'approbation de la société de distribution.
Le conduit doit rester à l'extérieur
La sortie du conduit de l'appareil situé sur le balcon ne doit pas rester à l'intérieur de l'espace fermé. Elle doit déboucher directement à l'extérieur. Ce travail doit être fait par une entreprise certifiée.
Ne bouchez pas la grille d'aération
La face extérieure du balcon fermé doit comporter une grille d'aération adaptée. Les grilles des lieux où se trouve un appareil à combustion ne doivent jamais être bouchées.
Un seul système pour tout l'immeuble
Dans les immeubles de nombreux appartements, la solution la plus nette est de régler le balcon vitré par une seule décision pour tout l'immeuble, et non appartement par appartement. Avec le consentement écrit de quatre cinquièmes à l'assemblée des copropriétaires, les points suivants peuvent être fixés :
- Type de système (par exemple, balcon vitré pliant)
- Couleur du profilé (code RAL)
- Couleur et épaisseur du verre
- Limites du garde-corps et de l'alignement de la façade
Avec une telle décision, l'unité de la façade est préservée et chaque copropriétaire n'a pas à recueillir des signatures séparément. Mais la décision ne trace qu'un cadre. Un ouvrage qui sort de ce que la décision décrit peut toujours être considéré comme non autorisé.
Vous pouvez télécharger ci-dessous un exemple de texte de décision. Ne l'utilisez pas sans l'adapter à votre immeuble et sans le montrer à un juriste.
Le processus pas à pas
Procurez-vous le règlement de gestion auprès du bureau du cadastre (tapu müdürlüğü) ou de la gestion, et vérifiez s'il contient une disposition sur les balcons. Si vous êtes locataire, obtenez l'autorisation écrite de votre propriétaire.
S'il y a une chaudière sur le balcon, contactez une entreprise de gaz naturel certifiée.
Faites réaliser un relevé sur place. Le type de système, la couleur du profilé, le type de verre et l'aspect depuis la façade doivent être clairs.
Faites inscrire le sujet à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires ou préparez un formulaire de consentement.
Obtenez l'approbation écrite d'au moins quatre cinquièmes du nombre total de lots indépendants et conservez les documents.
Faites réaliser l'installation sans dépasser l'alignement du garde-corps et de la façade.
Questions fréquentes
Oui. Même si les panneaux de verre pliants ne demandent pas de permis de construire à la mairie, la façade extérieure est une partie commune. Selon l'article 19 de la loi sur la copropriété, le consentement écrit d'au moins quatre cinquièmes de l'ensemble des copropriétaires est nécessaire.
Non. La proportion se calcule sur le nombre total de lots indépendants de l'immeuble. Dans un immeuble de 20 appartements, le consentement écrit d'au moins 16 copropriétaires est nécessaire.
Oui. Le fait que d'autres aient construit sans accord ne vous donne aucun droit. La voie la plus sûre est une décision d'assemblée qui prévoit un seul type de balcon vitré pour tout l'immeuble.
N'importe quel copropriétaire peut intenter seul une action. Saisir un médiateur avant d'agir est obligatoire. En l'absence d'accord, l'affaire est jugée par le tribunal civil de paix.
Oui. Dans sa décision du 22.04.2025, la 5e chambre civile de la Cour de cassation a admis que le fait que le balcon du demandeur soit lui aussi fermé ne l'empêchait pas d'intenter l'action.
Pas sans le consentement écrit du propriétaire (Code turc des obligations, art. 321). L'accord du propriétaire ne remplace pas non plus le consentement des quatre cinquièmes des autres copropriétaires.
C'est possible, mais il faut d'abord s'adresser à une entreprise de gaz naturel certifiée et informer la société de distribution. Le conduit doit déboucher à l'extérieur et le balcon doit avoir une grille d'aération non bouchée.
Non. La dépose du mur ou de la menuiserie entre le balcon et la pièce est une modification du projet. Dans ce cas, une autorisation de la mairie est nécessaire et le consentement des copropriétaires est soumis à des conditions plus lourdes. Parlez à un juriste et à un architecte avant de commencer un tel travail.
Cet article repose sur la Loi n° 634 sur la copropriété, le Code turc des obligations n° 6098, la Loi n° 6325 sur la médiation dans les litiges civils, le Règlement d'urbanisme des zones planifiées et les décisions de la Cour de cassation citées dans le texte. La législation et la jurisprudence peuvent changer. Cet article ne constitue pas un conseil juridique.
Sources
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 19, m. 28, m. 33) (Loi n° 634 sur la copropriété, en turc)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 321) (Code turc des obligations n° 6098, en turc)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m. 18/B) (Loi sur la médiation dans les litiges civils, en turc)
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (m. 59) (Règlement d'urbanisme des zones planifiées, en turc)
- Yargıtay 5. HD, E. 2024/10743, K. 2025/6062, 22.04.2025 (karar özeti) (résumé de la décision, en turc)
- Yargıtay 5. HD, E. 2025/9753, K. 2026/4726, 23.03.2026 (karar özeti) (résumé de la décision, en turc)
- Aksa Doğalgaz, İç Tesisat Sıkça Sorulan Sorular (FAQ installation intérieure, en turc)
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