Başaran CamRehber8 dk okumaİçindekiler
Adana'da Apartmanda Cam Balkon: Yönetim Onayı, İzinler ve Dikkat Edilecekler
Apartmanda cam balkon yaptırmak isteyen birinin ilk sorusu genelde aynı: "Komşulardan izin almam gerekiyor mu?" Kısa cevap evet. Bu yazıda kaç imza gerektiğini, yönetim planının neyi değiştirdiğini, kiracıysanız ne yapmanız gerektiğini ve balkonunuzda kombi varsa nelere dikkat etmeniz gerektiğini sırayla anlatıyoruz.
Özetle
- Katlanır cam balkon belediyeden yapı ruhsatı gerektirmez, ama kat mülkiyeti açısından bütün kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
- Beşte dört, toplantıya gelenlere göre değil binadaki toplam bağımsız bölüm sayısına göre hesaplanır.
- Balkonda kombi varsa kapatmadan önce sertifikalı bir doğalgaz firması ve dağıtım şirketi sürece dahil edilmelidir.
Cam balkon neden komşuları ilgilendirir?
Balkonun içi dairenize aittir ve onu siz kullanırsınız. Ama balkonu çevreleyen dış duvar, korkuluk hattı ve binanın dışarıdan görünüşü bütün kat maliklerinin ortak malıdır. Cam balkon fiziksel olarak sizin balkonunuza takılsa da sonucu ortak cephede görünür.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi bu konuyu açıkça düzenler: Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Mahkemeler balkonun camla kapatılmasını da bu kapsamda değerlendiriyor.
Ruhsat gerekmiyor ama onay gerekiyor
Bu konuda en sık yapılan hata, iki ayrı kuralı birbirine karıştırmak.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 59. maddesi, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamalarını yapı ruhsatı gerektirmeyen işler arasında sayar. Yani belediyeden ruhsat almanız gerekmez.
Ancak bu muafiyet yalnızca belediye ile sizin aranızdaki ilişkiyi düzenler. Komşularınızla aranızdaki ilişki Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 23.03.2026 tarihli bir kararında (E. 2025/9753, K. 2026/4726), "imar yönetmeliğine göre ruhsat gerekmiyor, o yüzden komşu izni de gerekmez" savunmasını kabul etmedi ve eski hâle getirme kararını onadı.
Buradan çıkan sonuç
Belediyeden ruhsat gerekmemesi, komşulardan izin gerekmediği anlamına gelmez. İkisi ayrı kurallardır ve ikisine de uymak gerekir.
Katlanır, sökülebilir sistem fark eder mi?
Uygulamada sık duyulan bir görüş, katlanır ve sökülebilir cam balkonun "sabit yapı olmadığı" için izne tabi olmadığı yönünde. Yargıtay'ın güncel kararları bu görüşü desteklemiyor.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 22.04.2025 tarihli kararında (E. 2024/10743, K. 2025/6062), kat maliklerinin beşte dördünün yazılı izni alınmadan camla kapatılan balkonun eski hâline getirilmesine dair kararı onadı. Kararda onaylı mimari projeye uyma yükümlülüğünün kamu düzenine ilişkin olduğu ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınacağı vurgulandı. Aynı dosyada davacının kendi balkonunun da kapalı olmasının dava açmasına engel olmadığı kabul edildi.
Beşte dört nasıl hesaplanır?
Beşte dört oranı, toplantıya katılanların sayısına göre değil, binadaki toplam bağımsız bölüm (kat maliki) sayısına göre hesaplanır. Örneğin 20 daireli bir apartmanda toplantıya 10 kişi gelse bile en az 16 kat malikinin yazılı onayı gerekir.
Kaç imza gerekiyor?
20 bağımsız bölümlü bir binada en az 16 kat malikinin yazılı rızası gerekir.
Hesap, toplamın beşte dördü yukarı yuvarlanarak yapılır. Toplantıya katılan sayısı değil, toplam sayı esas alınır.
Yazılı rıza iki yolla toplanabilir:
Kat malikleri kurulu kararı
Konu toplantı gündemine açıkça yazılır. Karar, karar defterine işlenir ve olumlu oy veren malikler imzalar. Tutanakta kimin hangi bağımsız bölüm adına imza attığı açıkça görülmelidir.
Ayrı muvafakatname
Toplantıya gelemeyen maliklerden, yapılacak sistemin türünü, rengini ve cam tipini tarif eden bir metin üzerinden tek tek imza alınır. İmzalı metinler yönetime teslim edilir ve saklanır.
Yönetim planı ne diyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir ve daireyi sonradan satın alanları da bağlar. Cam balkon yaptırmadan önce yönetim planını okumak ilk iş olmalı. Üç durum söz konusu olabilir:
Plan belirli şartlarla izin veriyor
Planda tarif edilen sistemi, rengi ve sınırları birebir uygulayın. Yönetimden yazılı teyit alın. Planın ifadesi açık değilse beşte dört rızayı yine de belgelemek en güvenli yoldur.
Plan yasaklıyor
Yasak, yönetim planı değiştirilmeden aşılamaz. Yönetim planının değiştirilmesi için Kanunun 28. maddesine göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.
Planda hiçbir şey yazmıyor
Genel kural uygulanır: bütün kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı rızası alınmalıdır.
Kendi durumunuzu kontrol edin
Aşağıdaki birkaç soruyu cevaplayın. Size uygun adımların sırasını gösterelim.
Durumunuzu kontrol edin
Komşu ya da yönetim itiraz ederse ne olur?
Gerekli izin alınmadan yapılan cam balkon için ortak yerlere müdahale nedeniyle dava açılabilir. Bu davayı arsa payı ne olursa olsun herhangi bir kat maliki tek başına açabilir. Diğer komşuların memnun olması ya da sessiz kalması bunu engellemez.
1 Eylül 2023'ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun, m. 18/B). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Mahkeme aykırılığı tespit ederse cam balkonun sökülerek eski hâline getirilmesine karar verebilir. Bu durumda yalnızca cam balkona ödenen para değil, yargılama giderleri ve karşı tarafın vekâlet ücreti de gündeme gelebilir.
Buradan çıkan sonuç
İzin almadan yaptırmak, en baştan izin almaktan hem daha pahalı hem daha yorucu olabilir. Komşularla konuşmayı montajdan önce yapın.
Kiracıysanız
Türk Borçlar Kanunu'nun 321. maddesine göre kiracı, kiralanan yerde ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir. Yani önce ev sahibinizden yazılı izin almanız gerekir.
Ev sahibinin izni, diğer kat maliklerinin beşte dört rızasının yerine geçmez. Kat malikleri kuruluna karşı sorumlu olan kişi ev sahibidir. Bu yüzden talebin ev sahibi üzerinden yönetime iletilmesi ve iki onayın da alınmasından sonra montaja geçilmesi gerekir.
Kira bittiğinde ne olacağı da aynı maddede düzenlenmiştir. Değişikliğe yazılı rıza veren kiraya veren, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eski hâle getirme isteyemez. Kiracı da aksi kararlaştırılmadıkça bu değişikliğin yarattığı değer artışı için bedel isteyemez. Masraf ve söküm konusunu baştan yazılı olarak netleştirmek iki taraf için de en sağlıklısı.
Balkonda kombi varsa
Adana'da kombilerin önemli bir kısmı açık balkonlarda duruyor. Açık balkon kapatıldığında doğalgaz mevzuatı açısından kapalı mahal niteliği kazanır. Adana'nın doğalgaz dağıtım şirketi Aksa Doğalgaz'ın iç tesisat bilgilendirmesine göre:
Önce sertifikalı firma
Kapatma tadilatından önce sertifikalı bir firmaya başvurulmalı ve dağıtım şirketine bilgi verilmelidir. Tadilat projesi hazırlanarak dağıtım şirketinin onayına sunulmalıdır.
Baca dışarıda kalmalı
Balkondaki cihazın baca çıkışı kapalı alan içinde bırakılmamalı, doğrudan dış ortama çıkarılmalıdır. Bu işi sertifikalı firma yapmalıdır.
Menfez kapatılmaz
Kapatılan balkonun dışa bakan yüzeyinde uygun bir havalandırma menfezi bulunmalıdır. Yakıcı cihaz bulunan yerlerdeki menfezler kesinlikle kapatılmamalıdır.
Bütün bina için tek tip cam balkon
Çok daireli binalarda en temiz çözüm, cam balkonu daire daire değil bütün bina için tek kararla düzenlemektir. Kat malikleri kurulunda beşte dört yazılı rızayla şu konular sabitlenebilir:
- Sistem türü (örneğin katlanır cam balkon)
- Profil rengi (RAL kodu)
- Camın rengi ve kalınlığı
- Korkuluk ve cephe hizası sınırları
Böyle bir karar alındığında cephe bütünlüğü korunur ve her malik ayrı ayrı imza toplamak zorunda kalmaz. Ancak karar bir çerçeve çizer. Kararda tarif edilenin dışına çıkan imalat yine izinsiz sayılabilir.
Örnek bir karar metnini aşağıdan indirebilirsiniz. Metni kendi binanıza uyarlamadan ve bir hukukçuya göstermeden kullanmayın.
Adım adım süreç
Yönetim planını tapu müdürlüğünden ya da yönetimden alın ve balkonla ilgili hüküm olup olmadığına bakın. Kiracıysanız ev sahibinden yazılı izin alın.
Balkonda kombi varsa sertifikalı bir doğalgaz firmasıyla görüşün.
Keşif yaptırın. Sistem türü, profil rengi, cam tipi ve cepheden nasıl görüneceği belli olsun.
Konuyu kat malikleri kurulu gündemine aldırın ya da muvafakatname hazırlayın.
Toplam bağımsız bölüm sayısının en az beşte dördünden yazılı onay alın ve belgeleri saklayın.
Montajı korkuluk ve cephe hizası dışına taşmadan yaptırın.
Sıkça sorulan sorular
Evet. Katlanır cam paneller belediyeden yapı ruhsatı gerektirmese de dış cephe ortak yer sayıldığı için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre bütün kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
Hayır. Oran, binadaki toplam bağımsız bölüm sayısına göre hesaplanır. 20 daireli bir binada en az 16 kat malikinin yazılı onayı gerekir.
Evet. Başkalarının izinsiz yaptırmış olması size bir hak vermez. En sağlıklı yol, bütün bina için tek tip cam balkonu düzenleyen bir kurul kararıdır.
Herhangi bir kat maliki tek başına dava açabilir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma olmazsa dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Evet. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 22.04.2025 tarihli kararında, davacının kendi balkonunun da kapalı olmasının dava açmasına engel olmadığı kabul edilmiştir.
Ev sahibinin yazılı izni olmadan yaptıramaz (TBK m. 321). Ev sahibinin izni de diğer kat maliklerinin beşte dört rızasının yerine geçmez.
Yapılabilir, ama önce sertifikalı bir doğalgaz firmasına başvurulmalı ve dağıtım şirketine bilgi verilmelidir. Baca dış ortama çıkarılmalı ve balkonda kapatılmayan bir havalandırma menfezi bulunmalıdır.
Hayır. Balkon ile oda arasındaki duvarın ya da doğramanın kaldırılması projede değişiklik anlamına gelir. Bu durumda belediyeden izin gerekir ve kat maliklerinin rızası daha ağır şartlara bağlıdır. Böyle bir işe başlamadan önce bir hukukçu ve mimarla görüşün.
Bu yazı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve yazıda anılan Yargıtay kararları esas alınarak hazırlanmıştır. Mevzuat ve içtihat değişebilir. Yazı hukuki tavsiye niteliği taşımaz.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 19, m. 28, m. 33)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 321)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m. 18/B)
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (m. 59)
- Yargıtay 5. HD, E. 2024/10743, K. 2025/6062, 22.04.2025 (karar özeti)
- Yargıtay 5. HD, E. 2025/9753, K. 2026/4726, 23.03.2026 (karar özeti)
- Aksa Doğalgaz, İç Tesisat Sıkça Sorulan Sorular
İlgili ürünler
Katlanır Cam Balkon
Kanatlar rayda kayıp döner ve bir köşede toplanır; balkonun tamamına yakını açılır.
Sürme Cam Balkon
Paneller raylarda yatay kayar, içeri dönmez; dar balkonlarda alan kaybı olmaz.
Cam Balkon Sistemleri
Dört mevsim kullanım ve kesintisiz manzara; tek cam ya da ısı yalıtımlı çift cam seçenekleri.
Diğer yazılar
Binanız için tek tip cam balkon kararı mı hazırlıyorsunuz? Keşif sırasında sistem türü, profil rengi ve cam tipini netleştirip kurul toplantısında kullanabileceğiniz bir teklif hazırlayalım.