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Balkonverglasung im Mehrfamilienhaus in Adana: Zustimmung der Verwaltung, Genehmigungen und worauf Sie achten sollten
Wer in einem Mehrfamilienhaus einen Glasbalkon bauen lassen möchte, stellt meistens zuerst dieselbe Frage: „Brauche ich die Erlaubnis meiner Nachbarn?“ Die kurze Antwort lautet ja. In diesem Beitrag erklären wir Schritt für Schritt, wie viele Unterschriften nötig sind, was der Verwaltungsplan ändert, was Sie als Mieter tun müssen und worauf Sie achten sollten, wenn auf Ihrem Balkon eine Gastherme (Kombi) steht.
Das Wichtigste
- Ein faltbarer Glasbalkon braucht keine Baugenehmigung der Gemeinde, aber nach dem Wohnungseigentumsrecht die schriftliche Zustimmung von mindestens vier Fünfteln aller Wohnungseigentümer.
- Die Vier-Fünftel-Mehrheit wird nach der Gesamtzahl der selbstständigen Einheiten im Gebäude berechnet, nicht nach den Personen, die zur Versammlung kommen.
- Steht auf dem Balkon eine Gastherme, müssen vor dem Schließen ein zertifizierter Erdgasbetrieb und das Verteilerunternehmen eingebunden werden.
Warum geht ein Glasbalkon die Nachbarn an?
Das Innere des Balkons gehört zu Ihrer Wohnung, und Sie nutzen es. Aber die Außenwand um den Balkon, die Linie des Geländers und das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes gehören allen Wohnungseigentümern gemeinsam. Der Glasbalkon wird zwar an Ihrem Balkon montiert, das Ergebnis ist aber an der gemeinsamen Fassade sichtbar.
Artikel 19 des Wohnungseigentumsgesetzes Nr. 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu) regelt das eindeutig: Ein Wohnungseigentümer darf an den gemeinschaftlichen Teilen ohne die schriftliche Zustimmung von vier Fünfteln aller Wohnungseigentümer keine Bauarbeiten, Reparaturen, Einbauten und Änderungen vornehmen lassen. Die Gerichte sehen auch das Schließen eines Balkons mit Glas als von dieser Regel erfasst an.
Keine Genehmigung nötig, aber Zustimmung nötig
Der häufigste Fehler ist, zwei verschiedene Regeln zu verwechseln.
Artikel 59 der Verordnung für geplante Gebiete (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği) zählt zu Arbeiten ohne Baugenehmigung auch öffnungsfähige, faltbare Glaselemente an Balkonen. Sie brauchen also keine Genehmigung von der Gemeinde.
Diese Ausnahme regelt aber nur das Verhältnis zwischen Ihnen und der Gemeinde. Ihr Verhältnis zu den Nachbarn unterliegt dem Wohnungseigentumsgesetz. In einer Entscheidung vom 23.03.2026 (E. 2025/9753, K. 2026/4726) wies der türkische Kassationshof (Yargıtay), 5. Zivilsenat, den Einwand zurück, nach der Bauordnung sei keine Genehmigung nötig, also brauche man auch keine Zustimmung der Nachbarn. Er bestätigte die Anordnung, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
Was das bedeutet
Dass keine Genehmigung der Gemeinde nötig ist, heißt nicht, dass die Zustimmung der Nachbarn nicht nötig ist. Das sind zwei getrennte Regeln, und Sie müssen beide einhalten.
Macht ein faltbares, abnehmbares System einen Unterschied?
In der Praxis hört man oft die Meinung, ein faltbarer und abnehmbarer Glasbalkon sei „keine feste Konstruktion“ und brauche deshalb keine Zustimmung. Die aktuellen Entscheidungen des Kassationshofs stützen diese Meinung nicht.
In seiner Entscheidung vom 22.04.2025 (E. 2024/10743, K. 2025/6062) bestätigte der 5. Zivilsenat des Kassationshofs die Anordnung, einen Balkon, der ohne die schriftliche Zustimmung von vier Fünfteln der Wohnungseigentümer mit Glas geschlossen worden war, in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Die Entscheidung betont, dass die Pflicht zur Einhaltung des genehmigten Architekturprojekts eine Frage der öffentlichen Ordnung ist und das Gericht sie von Amts wegen berücksichtigt. Im selben Verfahren wurde anerkannt, dass es den Kläger nicht an der Klage hinderte, dass auch sein eigener Balkon geschlossen war.
Wie werden die vier Fünftel berechnet?
Die vier Fünftel werden nach der Gesamtzahl der selbstständigen Einheiten (Wohnungseigentümer) im Gebäude berechnet, nicht nach der Zahl der Personen, die zur Versammlung kommen. In einem Haus mit 20 Wohnungen ist zum Beispiel die schriftliche Zustimmung von mindestens 16 Wohnungseigentümern nötig, auch wenn nur 10 Personen zur Versammlung kommen.
Wie viele Unterschriften brauchen Sie?
In einem Gebäude mit 20 Einheiten ist die schriftliche Zustimmung von mindestens 16 Eigentümern erforderlich.
Vier Fünftel der Gesamtzahl, aufgerundet. Maßgeblich ist die Gesamtzahl der Einheiten, nicht die Zahl der Anwesenden in der Versammlung.
Die schriftliche Zustimmung kann auf zwei Wegen eingeholt werden:
Beschluss der Eigentümerversammlung
Das Thema wird deutlich in die Tagesordnung geschrieben. Der Beschluss wird in das Beschlussbuch eingetragen, und die Eigentümer, die zustimmen, unterschreiben. Aus dem Protokoll muss klar hervorgehen, wer für welche selbstständige Einheit unterschrieben hat.
Gesonderte Einverständniserklärung
Von Eigentümern, die nicht zur Versammlung kommen können, werden Unterschriften einzeln auf einem Text eingeholt, der Art, Farbe und Glastyp des geplanten Systems beschreibt. Die unterschriebenen Texte werden der Verwaltung übergeben und aufbewahrt.
Was sagt der Verwaltungsplan?
Nach Artikel 28 des Wohnungseigentumsgesetzes ist der Verwaltungsplan ein Vertrag, der alle Wohnungseigentümer bindet, auch diejenigen, die die Wohnung später kaufen. Den Verwaltungsplan zu lesen sollte das Erste sein, was Sie vor der Bestellung eines Glasbalkons tun. Es gibt drei mögliche Fälle:
Der Plan erlaubt es unter bestimmten Bedingungen
Setzen Sie System, Farbe und Grenzen genau so um, wie sie im Plan beschrieben sind. Lassen Sie sich von der Verwaltung eine schriftliche Bestätigung geben. Ist der Wortlaut des Plans nicht eindeutig, ist es trotzdem am sichersten, die Zustimmung von vier Fünfteln zu dokumentieren.
Der Plan verbietet es
Ein Verbot lässt sich nicht überwinden, ohne den Verwaltungsplan zu ändern. Für eine Änderung des Verwaltungsplans ist nach Artikel 28 des Gesetzes die Stimme von vier Fünfteln aller Wohnungseigentümer nötig.
Im Plan steht nichts
Es gilt die allgemeine Regel: Die schriftliche Zustimmung von mindestens vier Fünfteln aller Wohnungseigentümer muss eingeholt werden.
Prüfen Sie Ihre eigene Lage
Beantworten Sie die folgenden kurzen Fragen. Wir zeigen Ihnen dann die Reihenfolge der Schritte, die zu Ihnen passt.
Prüfen Sie Ihre Situation
Was passiert, wenn ein Nachbar oder die Verwaltung widerspricht?
Wird ein Glasbalkon ohne die nötige Zustimmung gebaut, kann wegen des Eingriffs in die gemeinschaftlichen Teile geklagt werden. Diese Klage kann jeder Wohnungseigentümer allein erheben, unabhängig von seinem Grundstücksanteil (arsa payı). Dass die anderen Nachbarn zufrieden sind oder schweigen, ändert daran nichts.
Seit dem 1. September 2023 ist bei Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentumsgesetz vor der Klage ein Mediator anzurufen (Gesetz Nr. 6325, Art. 18/B). Kommt in der Mediation keine Einigung zustande, wird die Sache vor dem Friedens-Zivilgericht (sulh hukuk mahkemesi) am Ort der Immobilie verhandelt.
Stellt das Gericht einen Verstoß fest, kann es anordnen, den Glasbalkon zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. In diesem Fall kommen nicht nur das für den Glasbalkon gezahlte Geld, sondern auch Verfahrenskosten und die Anwaltsvergütung der Gegenseite in Betracht.
Was das bedeutet
Ohne Zustimmung zu bauen kann sowohl teurer als auch anstrengender sein, als von Anfang an die Zustimmung einzuholen. Sprechen Sie vor der Montage mit Ihren Nachbarn.
Wenn Sie Mieter sind
Nach Artikel 321 des türkischen Obligationenrechts (Türk Borçlar Kanunu) darf ein Mieter in der Mietsache Neuerungen und Änderungen nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters vornehmen. Sie müssen also zuerst die schriftliche Erlaubnis Ihres Vermieters einholen.
Die Zustimmung des Vermieters ersetzt nicht die Zustimmung von vier Fünfteln der anderen Wohnungseigentümer. Gegenüber der Eigentümerversammlung ist der Vermieter verantwortlich. Der Antrag muss also über den Vermieter an die Verwaltung gehen, und die Montage sollte erst beginnen, wenn beide Zustimmungen vorliegen.
Was am Ende des Mietverhältnisses gilt, ist im selben Artikel geregelt. Ein Vermieter, der der Änderung schriftlich zugestimmt hat, kann keine Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart wurde. Auch der Mieter kann für die durch die Änderung entstandene Wertsteigerung keine Vergütung verlangen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Es ist für beide Seiten am besten, Kosten und Rückbau von Anfang an schriftlich zu klären.
Wenn auf dem Balkon eine Gastherme steht
In Adana steht ein großer Teil der Gasthermen auf offenen Balkonen. Wird ein offener Balkon geschlossen, wird er nach den Erdgasvorschriften zu einem geschlossenen Raum. Nach den Informationen zur Inneninstallation von Aksa Doğalgaz, dem Erdgasverteilerunternehmen von Adana, gilt:
Zuerst ein zertifizierter Betrieb
Vor den Arbeiten zum Schließen muss ein zertifizierter Betrieb beauftragt und das Verteilerunternehmen informiert werden. Das Umbauprojekt muss erstellt und dem Verteilerunternehmen zur Genehmigung vorgelegt werden.
Der Abgasabzug muss außen bleiben
Der Abgasaustritt des Geräts auf dem Balkon darf nicht im geschlossenen Bereich bleiben. Er muss direkt ins Freie geführt werden. Diese Arbeit muss ein zertifizierter Betrieb ausführen.
Lüftungsöffnung nicht verschließen
An der nach außen gerichteten Fläche des geschlossenen Balkons muss sich eine geeignete Lüftungsöffnung befinden. Lüftungsöffnungen an Orten mit einem Feuerstättengerät dürfen auf keinen Fall verschlossen werden.
Ein einheitlicher Glasbalkon für das ganze Gebäude
In Gebäuden mit vielen Wohnungen ist die sauberste Lösung, den Glasbalkon nicht Wohnung für Wohnung, sondern mit einem einzigen Beschluss für das ganze Gebäude zu regeln. Mit der schriftlichen Zustimmung von vier Fünfteln in der Eigentümerversammlung lassen sich folgende Punkte festlegen:
- Systemart (zum Beispiel faltbarer Glasbalkon)
- Profilfarbe (RAL-Code)
- Farbe und Dicke des Glases
- Grenzen für Geländer und Fassadenflucht
Mit einem solchen Beschluss bleibt die Einheitlichkeit der Fassade gewahrt, und jeder Eigentümer muss nicht einzeln Unterschriften sammeln. Der Beschluss zieht aber nur einen Rahmen. Eine Ausführung, die über das im Beschluss Beschriebene hinausgeht, kann trotzdem als nicht genehmigt gelten.
Einen Mustertext für einen solchen Beschluss können Sie unten herunterladen. Verwenden Sie ihn nicht, ohne ihn an Ihr Gebäude anzupassen und einem Juristen zu zeigen.
Der Ablauf Schritt für Schritt
Besorgen Sie den Verwaltungsplan beim Grundbuchamt (tapu müdürlüğü) oder bei der Verwaltung und prüfen Sie, ob er eine Bestimmung zum Balkon enthält. Wenn Sie Mieter sind, holen Sie die schriftliche Erlaubnis des Vermieters ein.
Steht auf dem Balkon eine Gastherme, sprechen Sie mit einem zertifizierten Erdgasbetrieb.
Lassen Sie ein Aufmaß vor Ort machen. Systemart, Profilfarbe, Glastyp und das Aussehen von der Fassade aus sollten feststehen.
Lassen Sie das Thema auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen oder erstellen Sie eine Einverständniserklärung.
Holen Sie die schriftliche Zustimmung von mindestens vier Fünfteln der Gesamtzahl der selbstständigen Einheiten ein und bewahren Sie die Unterlagen auf.
Lassen Sie die Montage ausführen, ohne über die Flucht von Geländer und Fassade hinauszugehen.
Häufig gestellte Fragen
Ja. Faltbare Glaselemente brauchen zwar keine Baugenehmigung der Gemeinde, aber die Außenfassade gilt als gemeinschaftlicher Teil. Nach Artikel 19 des Wohnungseigentumsgesetzes ist die schriftliche Zustimmung von mindestens vier Fünfteln aller Wohnungseigentümer nötig.
Nein. Die Mehrheit wird nach der Gesamtzahl der selbstständigen Einheiten im Gebäude berechnet. In einem Haus mit 20 Wohnungen ist die schriftliche Zustimmung von mindestens 16 Wohnungseigentümern nötig.
Ja. Dass andere ohne Zustimmung gebaut haben, gibt Ihnen kein Recht. Der sicherste Weg ist ein Beschluss der Versammlung, der einen einheitlichen Glasbalkon für das ganze Gebäude regelt.
Jeder Wohnungseigentümer kann allein klagen. Vor der Klage muss ein Mediator angerufen werden. Kommt keine Einigung zustande, wird die Sache vor dem Friedens-Zivilgericht verhandelt.
Ja. In der Entscheidung des 5. Zivilsenats des Kassationshofs vom 22.04.2025 wurde anerkannt, dass es den Kläger nicht an der Klage hinderte, dass auch sein eigener Balkon geschlossen war.
Nicht ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters (türkisches Obligationenrecht, Art. 321). Die Zustimmung des Vermieters ersetzt auch nicht die Zustimmung von vier Fünfteln der anderen Wohnungseigentümer.
Das ist möglich, aber zuerst muss ein zertifizierter Erdgasbetrieb beauftragt und das Verteilerunternehmen informiert werden. Der Abgasabzug muss ins Freie geführt werden, und der Balkon muss eine Lüftungsöffnung haben, die nicht verschlossen wird.
Nein. Das Entfernen der Wand oder des Rahmens zwischen Balkon und Zimmer bedeutet eine Änderung des Projekts. In diesem Fall ist eine Genehmigung der Gemeinde nötig, und die Zustimmung der Wohnungseigentümer unterliegt strengeren Bedingungen. Sprechen Sie vor Beginn einer solchen Arbeit mit einem Juristen und einem Architekten.
Dieser Beitrag stützt sich auf das Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634, das Obligationenrecht Nr. 6098, das Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in Zivilstreitigkeiten, die Verordnung für geplante Gebiete und die im Text genannten Entscheidungen des Kassationshofs. Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung.
Quellen
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 19, m. 28, m. 33) (Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634, auf Türkisch)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 321) (Obligationenrecht Nr. 6098, auf Türkisch)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m. 18/B) (Mediationsgesetz für Zivilstreitigkeiten, auf Türkisch)
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (m. 59) (Verordnung für geplante Gebiete, auf Türkisch)
- Yargıtay 5. HD, E. 2024/10743, K. 2025/6062, 22.04.2025 (karar özeti) (Zusammenfassung der Entscheidung, auf Türkisch)
- Yargıtay 5. HD, E. 2025/9753, K. 2026/4726, 23.03.2026 (karar özeti) (Zusammenfassung der Entscheidung, auf Türkisch)
- Aksa Doğalgaz, İç Tesisat Sıkça Sorulan Sorular (FAQ zur Inneninstallation, auf Türkisch)
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